张龙律师代理二原告商品房销售合同纠纷案一审民事判决书

　　胡x燕、周x等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

　　案  由商品房销售合同纠纷案  号（2021）黔2322民初3774号

　　贵州省兴仁市人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2021）黔2322民初3774号

　　原告：胡x燕，女，1972年12月11日生，汉族，住贵州省兴仁市。

　　原告：周x，男，1967年2月21日生，汉族，住贵州省兴仁市。

　　二原告共同委托诉讼代理人：张龙、张x今,贵州雄胜律师事务所律师。代理权限：特别授权。

　　被告：黔西南州xx房地产开发有限责任公司兴仁分公司，统一社会信用代码：91522xxxx733455834，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州xx市xx大道。

　　负责人：郭x江。

　　委托诉讼代理人：余x云、杨x菁（实习），贵州xx律师事务所律师。代理权限：特别授权。

　　原告胡x燕、周x与被告黔西南州xx房地产开发有限责任公司兴仁分公司（以下简称“xx分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡x燕、周x的委托诉讼代理人张x今，被告xx分公司的委托诉讼代理人余x云、杨x菁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告胡x燕、周x向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金41148.36元（以229026元为基数，从2017年11月5日起按起诉时银行同期贷款利率计算，截止于2021年7月25日违约金为41148.36元）；2.案件受理费、保全费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2016年1月17日签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于贵州省兴仁市出售给原告。合同约定建筑面积为100.45平方米，房屋总价为229026元。合同约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款119026元，余款110000元通过银行按揭贷款向被告支付。原告已经按照合同约定履行了付款义务，至今被告仍未按照约定为原告办理房屋产权证，被告的行为已违约。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判决支持原告的诉请。

　　被告xx分公司辩称：1、双方未约定转移登记时间，不存在违约事实；2、原告不存在损失需赔偿，原告以同期贷款银行利率计算损失没有事实依据。

　　本院经审理认定事实如下：2017年8月4日，原告胡x燕、周x与被告xx分公司签订了《商品房买卖合同》，被告xx分公司将其开发的xx华府B1-18-1号商品房以229026元的价格出售给原告胡x燕、周x，合同中约定：首付款119026元，余款110000元以银行按揭方式支付，交房时间为2015年12月30日，并约定被告xx分公司需于商品房交付使用之日起90内办理该商品房所有权初始登记，转移登记及交付转移登记的文书时间未进行约定。原告胡x燕、周x向被告xx分公司支付了商品房首付款，之后向中国工商银行股份有限公司兴仁支行按揭贷款于2018年3月1日支付了剩余房款110000元，被告xx分公司分别于2017年8月10日、2018年11月28日向原告开具了价税金额合计为119026元、110000元的发票。

　　另查明：原告胡x燕、周x购买的案涉商品房为现房，至法庭辩论终结前，案涉商品房所处的xx华府B区未办理所有权初始登记，案涉商品房未办理所有权登记。

　　上述事实，有原告胡x燕、周x提交的原告身份证复印件、商品房预售许可证复印件、《商品房买卖合同》复印件、发票复印件、收款收据复印件、不征收契税证明复印件、贷款合同复印件、贷款账户信息及银行流水，被告提交的营业执照复印件、负责人身份证明书复印件、负责人身份证复印件及双方当事人陈述予以证实，本院予以确认。

　　本院认为，原告胡x燕、周x与被告xx分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行合同义务。原告胡x燕、周x已履行交付全部购房款的义务，被告xx分公司应当按照约定及法律规定交付房屋、协助办理房屋所有权等义务。结合商品房合同签订时间及合同中约定的交房时间以及当事人陈述，可以认定原告胡x燕、周x购买的商品房为现房，本案案由应为商品房销售合同纠纷。因双方未在《商品房买卖合同》中约定具体的房产证交付时间，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应自合同订立之日起90日（即2017年11月2日）内办理案涉商品房的房产证，被告至今未办理房屋所有权初始登记，未办理房产证，已构成违约，依法应承担违约责任，因双方未对逾期办证违约金的标准进行约定，综合考虑被告违约可能给原告造成的实际损失，本院酌情参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%计算，原告主张从2017年11月5日计算至2021年7月25日符合法律规定，但案涉剩余房款110000元系2018年3月1日支付，故违约金的基数宜分段计算，经计算违约金为119026元×116天÷365天×3.85%+229026元×1242天÷365天×3.85%=31460.02元。

　　综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：

　　一、由被告黔西南州xx房地产开发有限责任公司兴仁分公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡x燕、周x逾期办证违约金31460.02元；

　　二、驳回原告胡x燕、周x的其余诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费830元，减半收取计415元，由被告黔西南州xx房地产开发有限责任公司兴仁分公司负担310元，原告吴勇负担105元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

　　审 判 员

　　郭　x

　　二〇二一年九月二十八日

　　法官助理

　　陈x艳

　　书 记 员

　　黄　x